1/ Ce qu’est le crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier est un contrat par lequel un organisme spécialisé (le « crédit-bailleur ») donne en location un bien immobilier à usage professionnel, dont il a financé l’achat ou la construction, à un locataire (le « crédit-preneur ») qui dispose de la possibilité de devenir propriétaire du bien loué au plus tard à l’expiration du bail. S’il s’agit juridiquement d’une location assortie d’une promesse unilatérale de vente au bénéfice du crédit-preneur, c’est avant tout un mode de financement qui peut s’avérer intéressant pour les entreprises.
2/ Tous les biens immobiliers à usage professionnel concernés…
Le crédit-bail peut porter sur tous les biens immobiliers à usage professionnel (industriel, commercial, de bureaux). Il peut s’agir d’un immeuble existant, en l’état futur d’achèvement ou à construire.
3/ …ainsi que toutes les entreprises
Le crédit-bail s’adresse à toutes les entreprises (entreprise individuelle, société), quels que soient leur taille et leur secteur d’activité, assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), aux bénéfices non commerciaux (BNC), ou aux bénéfices agricoles (BA).
4/ Quels sont les avantages ?
Ce mécanisme permet aux entreprises d’accéder à une source de financement moins contraignante qu’un emprunt bancaire car le crédit-bailleur dispose d’une garantie en ce qu’il reste propriétaire du bien durant le contrat. Il est ainsi possible de financer un bien immobilier jusqu’à la totalité de son prix, sans apport initial (sous réserve d’un éventuel premier loyer majoré), dans des conditions assez souples. De plus, les loyers sont déductibles du résultat imposable de l’entreprise. Et ni l’immeuble financé, ni les ressources de financement obtenues par le biais de celui-ci, n’apparaissent dans le bilan de l’entreprise et ne viennent ainsi alourdir son endettement apparent.
5/ Bien verrouiller son contrat
Le contrat de crédit-bail doit comporter certaines mentions notamment celles relatives à la durée du bail, au montant du loyer, au prix du bien en cas de levée d’option d’achat, ou encore, aux conditions de résiliation à la demande du crédit-preneur. Si le contrat est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit faire l’objet d’une publicité foncière.
Bon à savoir : Comment ça se passe concrètement ?
Le crédit-preneur choisit et négocie le bien immobilier et/ou les caractéristiques du bien à construire directement avec le vendeur. En cas de travaux de rénovation ou de construction, il se charge du suivi de leur réalisation. Il présente son projet au crédit-bailleur, qui l’accepte ou non, au regard de critères tels que la nature du bien, la situation financière de l’entreprise et sa capacité de remboursement. En cas d’acceptation, le crédit-bailleur achète le bien, finance les éventuels travaux, et loue au crédit-preneur le bien pour la durée fixée au contrat. Le crédit-preneur doit entretenir le bien et s’acquitter des loyers et des charges (assurance, entretien, impôts, etc.). Les loyers peuvent être constants, progressifs ou dégressifs, et indexés. Au terme du crédit-bail ou d’une durée minimale fixée contractuellement, le crédit-preneur a la faculté de lever l’option d’achat et d’acquérir le bien pour sa valeur résiduelle fixée au contrat et tenant compte des loyers déjà versés. S’il ne souhaite pas lever l’option d’achat, il peut restituer le bien au crédit-bailleur ou, avec l’accord de celui-ci, prolonger la location moyennant un loyer réduit. Le choix entre ces différentes options a naturellement des incidences comptables et fiscales qui entrent en ligne de compte.
Stéphanie Yavordios
Publication dans le journal Le Progrès du 31 octobre 2023
